Bodenpreise

Die Preise für Acker- und Grünland sind kräftig gestiegen

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Hans Dreier
am Dienstag, 16.10.2018 - 15:26

Im Jahr 2017 meldeten die Finanzämter den Verkauf von 5557 landwirtschaftlichen Grundstücken (ohne Gebäude und Inventar) für insgesamt 466,9 Mio. € (Vorjahr: 331 Mio. €) an das Bayerische Landesamt für Statistik.

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Dabei bekamen 7672 ha Acker- und Grünland neue Eigentümer, deutlich weniger als im Jahr 2016 (8391 ha).

Die rückläufige Verkaufsfläche stieß jedoch auf eine anhaltend hohe Nachfrage. Die Käufer mussten nochmals höhere Preise bieten, um an die gewünschten Flächen zu kommen. Im bayerischen Durchschnitt konnten die Preise deshalb um 17 % zulegen und stiegen von 51 945 €/ha auf nun 60 864 €/ha. Bezogen auf die Ertragsmesszahl (EMZ) betrug der Preis 1370 € je 100 EMZ (im Vorjahr 1180 €). Das sind 190 € oder 16 % mehr als im Vorjahr. Bei Berücksichtigung der Bodengüte, die sich in der Ertragsmesszahl ausdrückt, sind die Kaufpreise nicht stärker gestiegen als der Hektarpreis.

Einfluss der Region

Bei der Entwicklung der Bodenpreise zeigen sich jedoch ausgeprägte regionale Unterschiede. Während in Oberbayern, Niederbayern und der Oberpfalz die Preise überdurchschnittlich stark anzogen, traten sie in Unterfranken auf der Stelle. Die Bodenpreise in Bayern driften immer weiter ausei- nander, nirgendwo sonst gibt es eine solche Spreizung. Für den Durchschnittspreis in Oberbayern in Höhe von 116 463 €/ha bekommt ein Käufer in Ober- oder Unterfranken die vier- bis fünffache Fläche. Für 1 ha im Landkreis Ebersberg kann man 14 ha im Landkreis Bad Kissingen erwerben.
Auch innerhalb der Regierungsbezirke gibt es enorme Preisunterschiede. In Oberbayern gab es besonders heftige Preissprünge in den Landkreisen Altötting, Freising und Traunstein. Mit einem Hektarpreis von 178 389 € verzeichnet der Landkreis Ebersberg nach München den zweithöchsten Wert. In Oberbayern können alle Landkreise ausnahmlos einen Preisanstieg vermelden.
Einen erneuten kräftigen Preisschub gab es auch in Niederbayern. Das Hektar kostete dort im Schnitt 98 336 €, das sind 13 018 € oder 15 % mehr als ein Jahr zuvor. Die Preisführerschaft in Niederbayern hat mit 139 118 €/ha jetzt der Landkreis Deg-gendorf, knapp gefolgt von Landshut (131 300 €/ha) und Dingolfing-Landau (127 257 €/ha). Im Landkreis Deggendorf wechselten mit verkauften 284 ha die meisten Flächen den Besitzer.
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Einen enormen Schub nach oben machten die Preise auch in der Oberpfalz. Spitzenreiter ist hier der Landkreis Regensburg, dort schossen die Preise von 63 151 auf 97 807 €/ha. Einen ähnlich hohen Preissprung von mehr als 50 % gab auch im Kreis Amberg-Sulzbach.

Deutlich moderater war der Preisanstieg im Bezirk Oberfranken. Für 1 ha Agrarland wurden hier 24 959 €/ha gezahlt, im Vorjahr waren es 22 802 €/ha. Im Landkreis Wunsiedel konnten sich die hohen Vorjahrespreise (40128 €/ha) nicht halten und gingen auf 26 162 €/ha zurück. Unterfranken konnte sich vom letztjährigen Preisrückgang wieder erholen und vermeldet einen Anstieg von 21 184 €/ha auf 25 689 €/ha. Im Landkreis Kitzingen stieg der Preis um über ein Drittel auf 36 646 €/ha.
Eine ähnliche Entwicklung zeigt sich in Mittelfranken, das einen Anstieg von 37 680 €/ha auf 41 528 €/ha verzeichnet. Hier sticht der Landkreis Roth besonders heraus: mit einem Plus von 10 460 €/ha auf 46 385 €/ha.
Schwaben ist der einzige bayerische Bezirk, der mehr oder weniger auf der Stelle tritt. In den Landkreisen Augsburg, Günzburg und Unterallgäu sind die Preise sogar leicht zurückgegangen. Dagegen vermeldet der Kreis Donau-Ries einen Preissprung von 69 099 auf 80 292 €/ha. Das Unterallgäu steht mit einer Verkaufsfläche von 317,8 ha an der Spitze in Bayern, nirgendwo sonst wechselten so viele Grundstücke den Eigentümer.

Bodengüte

Einen wesentlichen Einfluss auf den Preis hat die Bodengüte. Als Maßstab für die natürliche Bodenfruchtbarkeit wird die sogenannte Ertragsmesszahl aus der landwirtschaftlichen Einheitsbewertung herangezogen. Gliedert man alle Verkaufsfälle in Bayern nach der Ertragsmesszahl in 100/ha Fläche, ergibt sich für das Jahr 2017 folgende Verteilung:
EMZ in 100/ha Preis €/ha unter 30 30 851 30 bis unter 40 40 254 40 bis unter 50 61 068 50 bis unter 60 80 234 60 und mehr 104 436

Flächengröße

Neben der Bodengüte spielt auch die Größe der jeweils veräußerten Fläche eine große Rolle. In der Regel werden für größere Flächen auch höhere Hektarpreise bezahlt. Die Käufer sind offenbar bereit, für große Flächen, die sich mit modernen Maschinen effektiv bewirtschaften lassen, einen Aufpreis zu bezahlen. Für Flächen unter 1 ha, die meist zur Arrondierung erworben werden, zahlen die Käufer jedoch oft Liebhaberpreise. Für das Jahr 2017 ergibt sich folgende Verteilung:
Größe in ha Preis €/ha 0,10 bis unter 0,25 76 571 0,25 bis unter 1,00 58 347 1,00 bis unter 2,00 53 943 2,00 bis unter 5,00 61 489 5,00 oder mehr 68 239
In Bayern werden vor allem kleinere Flächen zum Verkauf angeboten. Bei über der Hälfte der Verkaufsfälle geht es um Flächen unter 1 ha. Ihr Anteil an der gesamten Verkaufsfläche beträgt jedoch nur knapp 20 %. Die Gesamtverkaufsfläche teilt sich wie folgt auf:
ha im Einzelfall Gesamt 0,10 bis unter 0,25 134,8 ha
0,25 bis unter 1,00 1380,0 ha
1,00 bis unter 2,00 1767,2 ha
2,00 bis unter 5,00 2783,1 ha
5,00 oder mehr 1606,5 ha
Die Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke beruhen auf den Meldungen der Finanzämter an das Bayerische Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik. Denn jeder Notar ist gesetzlich verpflichtet, bei Grundstücksverträgen eine Kopie an das zuständige Finanzamt weiterzuleiten. Dort werden die Daten zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer erfasst und anschließend dem Landesamt für Statistik für die Kaufpreissammlung gemeldet.

Finanzämter melden

In die Kaufstatistik werden nur landwirtschaftlich genutzte Flächen von mehr als 0,1 ha einbezogen, von denen angenommen werden kann, dass sie in einem überschaubaren Zeitraum auch nach dem Verkauf weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden. Bei den erfassten Flächen handelt es sich fast ausschließlich um Acker- und Grünland. Flächen für Gartenbau und Sonderkulturen sind nicht berücksichtigt. Die Statistiker bezeichnen die von ihnen erfassten Agrarflächen deshalb als Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung, kurz FdlN.
Die Statistiker weisen darauf hin, dass die durchschnittlichen Kaufwerte für einen regionalen und insbesondere für einen zeitlichen Vergleich nur bedingt aussagekräftig sind. Zwar handelt es sich um eine Totalerhebung, die statistische Masse, aus der die durchschnittlichen Kaufwerte ermittelt werden, setze sich aber jedes Jahr aus völlig andersgearteten Einzelfällen zusammen.
Beispiel: Aus den Notarverträgen geht nicht hervor, ob eine Fläche als Acker- oder Grünland genutzt wird. Bei der Erfassung der Kaufpreise kann die Nutzung deshalb nicht berücksichtigt werden. Für Ackerland werden jedoch höhere Preise bezahlt als für Grünland. Ist in einem Jahr der Anteil des Ackerlandes an der Verkaufsfläche größer als im vorangegangenen Jahr, kann sich allein dadurch eine größere Preisänderung ergeben.
Hans Dreier

Im Saarland kostet ein Hektar 9676 €

Nach dem deutlichen Rückgang im Jahr 2016 hat sich in Deutschland auch 2017 die verkaufte Fläche an Acker- und Grünland nicht erhöht. Wie aus dem betreffenden Fachbericht des Statistischen Bundesamtes (Destatis) hervorgeht, wechselten 2017 – ohne die Stadtstaaten – insgesamt 87340 ha an Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung (FdlN) den Eigentümer; das waren 625 ha weniger als im Jahr zuvor. Maßgeblich für den deutlich kleineren Verkaufsumfang war die Entwicklung im früheren Bundesgebiet, wo die Verkäufe um 2715 ha auf 37 281 ha zurückgingen. Dagegen nahm der Verkaufsumfang in Ostdeutschland um 2090 ha auf 50 059 ha zu.

Deutliche Bewegung gab es erneut auch bei den Kaufwerten. Laut Destatis wurden 2017 in Westdeutschland im flächengewogenen Durchschnitt 35 394 €/ha gezahlt; im Vergleich zum Vorjahr war das ein Plus von knapp 9 %. In den neuen Ländern stiegt der Preis um 13 % auf durchschnittlich 15 626 €/ha. Für Deutschland insgesamt errechnet sich ein Durchschnittspreis von 24 064 €/ha.

Die mittlere Ertragsmesszahl der verkauften Flächen lag 2016 bei 43,2, gegenüber 43,7 im Vorjahr. Auf den höchsten Kaufwert pro Hektar FdlN kam wieder Bayern (60 864 €), gefolgt von Nordrhein-Westfalen mit 48 085 €. Das Schlusslicht bildet das Saarland, wo der Hektar für durchschnittlich 9676 € veräußert wurde. In Sachsen und Schleswig-Holstein lagen die Kaufwerte leicht unter dem Niveau von 2016.