Bodenpreise

Dämpfer für die Bodenpreise

Land verkaufen
Hans Dreier
Hans Dreier
am Montag, 31.08.2020 - 15:26

Acker- und Grünland hat sich im letzten Jahr um knapp zwei Prozent verbilligt. In Bayern kostet ein Hektar jetzt im Schnitt 63.649 Euro. Wie geht es weiter?

Bayern

Im Jahr 2019 meldeten die Finanz­ämter den Verkauf von 5.669 landwirtschaftlichen Grundstücken (ohne Gebäude und Inventar) für insgesamt 533,89 Mio. € (Vorjahr: 489,84 Mio. €) an das Bayerische Landesamt für Statistik. Dabei bekamen 8.388 ha Acker- und Grünland neue Eigentümer, deutlich mehr als im Jahr 2017 (7546 ha).
Das steigende Flächenangebot konnte zwar problemlos verkauft werden. Doch die Verkäufer mussten beim Preis teilweise deutliche Zugeständnisse machen. Nach Jahren mit zweistelligen Preissteigerungen mussten die Verkäufer erstmals wieder mit den Preisen nach unten gehen.

Im bayerischen Durchschnitt sanken die Preise für Acker und Grünland von 64.909 € auf 63.649 €, das ist ein Rückgang von knapp 2 %.

Bezogen auf die Ertragsmesszahl (EMZ) betrug der Preis 1.445 € je 100 EMZ (im Vorjahr 1.452 €). Das sind 7 € oder 0,5 % weniger als im Vorjahr.

Bayern zeigt große regionale Unterschiede

Bei der Entwicklung der Bodenpreise zeigen sich jedoch ausgeprägte regionale Unterschiede. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung in Oberbayern, dort konnten sich die Bodenpreise wieder fangen, nachdem es im Vorjahr völlig überraschend  zu einem Preisrückgang um 10.184 €/ha gekommen war. Mit aktuell 107.205 €/ha konnte sogar ein kleiner Anstieg um 0,96 % verzeichnet werden.

In den einzelnen Landkreisen waren jedoch extrem gegenläufige Tendenzen zu beobachten.Während in Altötting, Ebersberg, Eichstätt, Erding Miesbach, Mühldorf und Rosenheim die Preise stark stiegen, vermelden die Landkreise Berchtesgadener Land, Fürstenfeldbruck, Garmisch-Partenkirchen und München starke Preisrückgänge.
Die Bodenpreise in Bayern driften immer weiter auseinander, nirgendwo sonst gibt es eine solche Spreizung. Für den Durchschnittspreis in Oberbayern in Höhe von 107.205 € je ha bekommt ein Käufer in Ober- oder Unterfranken die vier- bis fünffache Fläche. Für 1 ha im Landkreis Altötting kann man 10 ha im Landkreis Bad Kissingen erwerben.

Aufbäumende Preise in Niederbayern

Ein möglicherweise letztes Aufbäumen der Preise gab es in Niederbayern. Das Hektar kostete dort im Schnitt 114.703 €, das sind 7.504 € oder 7 % mehr als ein Jahr zuvor. Die Preisführerschaft hat mit 157.795 €/ha jetzt der Landkreis Landshut, gefolgt von Deggendorf (154.852 €/ha) und Dingolfing-Landau (150.647 €/ha). Im Landkreis Passau wechselten mit verkauften 240,7 ha die meisten Flächen den Besitzer.

Auf der Stelle treten die Preise in der Oberpfalz. Spitzenreiter ist hier der Landkreis Regensburg mit 95.247 €/ha (Vorjahr 95.791 €/ha). Dort wurden interessanterweise auch die meisten Flächen verkauft (245,5 ha). In Neustadt a. d. Waldnaab wurden zwar mit 235,9 ha fast ebenso viele Äcker und Wiesen verkauft, allerdings zu einem Preis von nur 35.170 €/ha.

Der Bezirk Oberfranken vermeldet dagegen einen heftigen Preisrückgang um 16 %. Für 1 ha Agrarland wurden hier nur noch 24.415 €/ha gezahlt, im Vorjahr waren es noch 29.108 €/ha. Im Landkreis Wunsiedel haben sich die Preise nahezu halbiert (von 46.424 auf 27208 €/ha). Nur in Forchheim, Kulmbach und Lichtenfels gab es ein kleines Plus. Beim Flächenumsatz war der Landkreis Hof mit 211,7 ha Spitzenreiter.

Unterfranken ist Schlusslicht beim Preis

In Mittelfranken ist der Preisrückgang mit einem Minus von 2,3 % nicht ganz so heftig ausgefallen. Für 1 ha werden im Schnitt 41.125 € gezahlt (Vorjahr 42.097 €/ha). Der Landkreis Ansbach ist mit 240,6 ha der Spitzenreiter beim Umfang der verkauften Fläche.

Unterfranken ist weiterhin das Schlusslicht, hier sind die Preise mit 24.654 €/ha (Vorjahr: 27.696 €/ha) im Vergleich aller Bezirke am niedrigsten. Nur Würzburg sticht mit einem Preis von 40.487 €/ha heraus. In Bad Kissingen wechselten mit 320,2 ha auch die meisten Flächen den Besitzer.
Schwaben verzeichnet dagegen einen weiteren Anstieg der Kaufwerte, der Hektarpreis zog von 66.906 €/ha auf 70.729 €/ha an. Besonders groß waren die Preissprünge in Neu-Ulm, Oberallgäu, Günzburg und Dillingen. Einen größeren Preisrückgang gab es in Lindau und im Donau-Ries.

Bodengüte hat Einfluss auf den Preis

Einen wesentlichen Einfluss auf die Preisbildung hat die Bodengüte. Als Maßstab für die natürliche Bodenfruchtbarkeit wird dabei die sogenannte Ertragsmesszahl aus der landwirtschaftlichen Einheitsbewertung herangezogen. Gliedert man alle Verkaufsfälle des Jahres nach der Ertragsmess­zahl in 100/ha Fläche, ergibt sich für das Jahr 2019 folgende Verteilung:

Einfluss der Ertragsmesszahl
EMZ in 100/ha Preis in €/ha
unter 30   34.163
30 bis unter 40   39.961
40 bis unter 50   64.494
50 bis unter 60   87.090
60 und mehr 114.600

Flächengröße zählt mit

Bayern

Neben der Bodengüte spielt auch die Größe der jeweils veräußerten Fläche eine große Rolle. In der Regel werden für größere Flächen auch höhere Hek­tarpreise bezahlt. Die Käufer sind offenbar bereit, für große Flächen, die sich mit modernen Maschinen effektiv bewirtschaften lassen, einen Aufpreis zu bezahlen.

Für Flächen unter 1 ha, die von Landwirten meist zur Arrondierung erworben werden, zahlen die Käufer oft Liebhaberpreise. Für das Jahr 2019 ergibt sich folgende Verteilung:

Größere Fläche, höherer Preis
Größe in ha Preis in €/ha
0,10 bis unter 0,25 57.062
0,25 bis unter 1,00 54.186
1,00 bis unter 2,00 61.515
2,00 bis unter 5,00 65.440
5,00 oder mehr 70.084

In Bayern werden vor allem kleinere Flächen verkauft. Bei über der Hälfte der Verkaufsfälle geht es um Flächen unter 1 ha. Ihr Anteil beträgt jedoch nur knapp 20 %. Die Gesamtverkaufsfläche teilt sich wie folgt auf:

Veräußerte Flächengröße
ha im Einzelfall Gesamt
0,10 bis unter 0,25   126,1 ha
0,25 bis unter 1,00 1406,2 ha
1,00 bis unter 2,00 1981,1 ha
2,00 bis unter 5,00 3052,8 ha
5,00 oder mehr 2025,6 ha

Deutschland jetzt bei 26.439 €/ha

Deutschland

Nach dem seit Jahren anhaltenden Rückgang hat sich die verkaufte Fläche an Acker- und Grünland in Deutschland im Jahr 2019 stabilisiert. Wie aus dem betreffenden Fachbericht des Statistischen Bundesamtes (Destatis) hervorgeht, wechselten 2019 – ohne die Stadtstaaten – insgesamt 84.831 ha an Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung (FdlN) den Eigentümer; das waren 1018 ha mehr als im Jahr zuvor.

Maßgeblich für den höheren Verkaufs­umfang war die Entwicklung in Westdeutschland, wo die Verkäufe um 1997 ha gestiegen sind. In Ostdeutschland ist dagegen ein Rückgang um 919 ha zu verzeichnen. Dennoch wurden 2019 in Ostdeutschland mit 45.843 ha insgesamt wieder mehr Flächen verkauft als in Westdeutschland (38.988 ha). Das entspricht einem Anteil von 54 % in den neuen Ländern und 46 % im früheren Bundesgebiet.

Laut Destatis wurden 2019 in Westdeutschland im flächengewogenen Durchschnitt 38.396 €/ha gezahlt; in Ostdeutschland 16.270 €/ha. Für Deutschland insgesamt errechnet sich ein Durchschnitts­preis von 26.439 €/ha (Vorjahr: 25.485 €/ha).

Auf den höchsten Kaufwert je Hektar kam wieder Bayern (63.649 €), gefolgt von Nordrhein-Westfalen mit 53.948 €. Das Schlusslicht bildet das Saarland, wo der Hektar landwirtschaftliche Fläche für durchschnittlich 9.799 € veräußert wurde. Leichte Rückgänge bei den Kaufwerten gab es in Bayern, Baden-Württemberg und Hessen.

So schnitten die Bundesländer beim Bodenpreise 2018 ab

Deutschland

Nach dem deutlichen Rückgang im Jahr 2016 hat sich in Deutschland 2018 die verkaufte Fläche an Acker- und Grünland weiter verringert. Wie aus dem betreffenden Fachbericht des Statistischen Bundesamtes (Destatis) hervorgeht, wechselten 2018 – ohne die Stadtstaaten – insgesamt 83.813 ha an Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung (FdlN) den Eigentümer; das waren 3527 ha weniger als im Jahr zuvor. Maßgeblich für den deutlich kleineren Verkaufsumfang war die Entwicklung in Ostdeutschland, wo die Verkäufe um 3.237 ha zurückgingen.

Deutliche Bewegung gab es erneut auch bei den Kaufwerten. Laut Destatis wurden 2018 in Westdeutschland im flächengewogenen Durchschnitt 37.846 €/ha gezahlt; im Vergleich zum Vorjahr war das ein Plus von knapp 7 %.

In den neuen Bundesländern sind die Preise dagegen nur minimal um 94 €/ha auf 15.720 €/ha gestiegen. Für Deutschland insgesamt errechnet sich ein Durchschnittspreis von 25.485 €/ha (Vorjahr: 24.064 €/ha).

Auf den höchsten Kaufwert je Hektar kam wieder Bayern (64.909 €), gefolgt von Nordrhein-Westfalen mit 53.067 €. Das Schlusslicht bildet das Saarland, wo der Hektar für durchschnittlich 9.706 € veräußert wurde. Leichte Rückgänge bei den Kaufwerten gab es in Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern.

So schnitten die Bundesländer beim Bodenpreise 2017 ab

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Im Jahr 2017 meldeten die Finanzämter den Verkauf von 5557 landwirtschaftlichen Grundstücken (ohne Gebäude und Inventar) für insgesamt 466,9 Mio. € (Vorjahr: 331 Mio. €) an das Bayerische Landesamt für Statistik. Dabei bekamen 7672 ha Acker- und Grünland neue Eigentümer, deutlich weniger als im Jahr 2016 (8391 ha).

So kommen die Preise zustande

Die Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke beruhen auf den Meldungen der Finanzämter an das Bayerische Landesamt für Statistik. In die Statistik werden nur landwirtschaftlich genutzte Flächen von mehr als 0,1 ha einbezogen, von denen angenommen werden kann, dass sie in einem überschaubaren Zeitraum auch nach dem Verkauf weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden. Bei den Flächen handelt es sich fast ausschließlich um Acker- und Grünland. Gartenbau und Sonderkulturen sind nicht berücksichtigt.
Die Statistiker bezeichnen die von ihnen erfassten Agrarflächen deshalb als Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung, kurz FdlN. Sie weisen darauf hin, dass die durchschnittlichen Kaufwerte für einen regionalen und besonders für einen zeitlichen Vergleich nur bedingt aussagekräftig sind. Zwar handelt es sich um eine Total­erhebung, die statistische Masse, aus der die Kaufwerte ermittelt werden, setze sich aber aus völlig andersgearteten Einzelfällen zusammen.
Beispiel: Aus den Notarverträgen geht nicht hervor, ob eine Fläche als Acker- oder Grünland genutzt wird. Beim Erfassen kann die Nutzung deshalb nicht berücksichtigt werden. Für Ackerland werden jedoch höhere Preise bezahlt als für Grünland. Ist in einem Jahr der Anteil des Ackerlandes an der Verkaufsfläche größer als im Vorjahr, kann sich dadurch eine Preis­änderung ergeben.