Betriebsführung

Was kostet die Hofübergabe?

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Michael Fauck, Rechtsanwalt Bayerischer Bauernverband
am Donnerstag, 04.03.2021 - 14:12

In den meisten Fällen geht der Hof zu Lebzeiten der Übergeber an den Nachfolger über. Rechtsgrundlage für diese Betriebsübergabe ist der Hofübergabevertrag. Wir erläutern, welche Kosten hierfür anfallen.

Auf einen Blick

  • Die Hofübergabe muss von einem Notar beurkundet werden. Dafür fallen Kosten an.
  • Grundlage für die Notargebühren ist der Geschäftswert, also der Wert des übertragenen Vermögens.
  • Für die Übergabe landwirtschaftlicher Betriebe gibt es eine Sonderregelung.
  • Bei selbst bewirtschafteten Betrieben mit ortsüblichen Altenteilsleistungen ist der Geschäftswert das Vierfache des Einheitswertes.

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Der Hofübergabevertrag muss von einem Notar beurkundet werden. Nur dann ist er rechtlich wirksam. Außerdem muss der Eigentumswechsel auch im Grundbuch eingetragen werden und schließlich wollen die Übergeber ihr Altenteil in der Regel grundbuchrechtlich gesichert haben.

Alle diese Tätigkeiten kosten Geld. Eine Hofübergabe kann dabei manchmal günstiger sein als gedacht, aber auch manchmal teurer als befürchtet. Eine Reihe von Aspekten spielt dabei eine Rolle.
Maßgeblich für die Kostenrechnung ist immer der Geschäftswert. Die Notarkosten richten sich also nicht nach dem tatsächlichen Arbeitsaufwand des Notars, sondern nach der Bedeutung und dem Wert des Geschäfts. Bundeseinheitliche Rechtsgrundlage dafür ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Bei einem Kaufvertrag ist der Geschäftswert relativ einfach festzustellen. Es ist in der Regel der Kaufpreis. Bei einem Testament ist es der Wert des Reinvermögens des Erblassers und bei einer Generalvollmacht der Wert des Bruttovermögens des Vollmachtgebers.
Bei landwirtschaftlichen Hofübergaben gibt es dagegen eine Sonderregelung in § 48 GNotKG: Im Zusammenhang mit der Übergabe oder Zuwendung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs mit Hofstelle beträgt der Wert des Vermögens (Geschäftswert) höchstens das Vierfache des letzten Einheitswerts. Das entspricht in etwa 10 % bis 30 % des – sonst üblichen – Verkehrswerts. Die Gebühren sind also deutlich günstiger. Das Nachfolgende erläutert die Berechnung.

1 Bewirtschafteter Hof mit ortsüblichen Gegenleistungen

Landwirt Meyer übergibt seinen Betrieb mit 50 ha Eigentumsfläche an seinen Sohn Ludwig, der den Betrieb auch unmittelbar fortführt Der Einheitswert beträgt 60 000 €, der Verkehrswert 1,8 Mio €. Sohn Ludwig gewährt seinen Eltern das ortsübliche Altenteil (Wohnungsrecht, Pflege, Taschengeld und Begräbniskosten, Wert angenommen: 145 000 €). Mit welchen Kosten beim Notar muss Familie Meyer rechnen?

Wie die Berechnung in Tabelle 1 zeigt, berechnet sich hier der Geschäftswert nach dem 4-fachen Einheitswert, das heißt: 4 x 60 000 € = 240 000 €. Laut Gebührentabelle ergibt sich dafür eine Beurkundungsgebühr von 1070 €, dazu kommt noch eine Vollzugsgebühr für die Einholung von Genehmigungen in Höhe von 267,50 €. Insgesamt betragen die Notarkosten netto 1337,50 €.
Nun blieb bei diesem Beispiel jedoch der Wert der Gegenleistungen, sprich des Altenteils unberücksichtigt. Tatsächlich muss aber dem 4-fachen Einheitswert der Wert der vom Übernehmer zu erbringenden Leistungen gegenüber gestellt werden. Das GNotKG sieht nämlich vor, dass nicht generell der 4-fache Einheitswert zum Tragen kommt, sondern der höhere der beiden Werte als Geschäftswert anzusetzen ist. Übersteigt also der Wert der Gegenleistungen den 4-fachen Einheitswert, so ist der Wert der Gegenleistungen der Geschäftswert.
Auf den ersten Blick mag einem das eher unwahrscheinlich vorkommen, denn in der Regel wird der Wert des Altenteils unter dem 4-fachen Einheitswerts liegen. Die Gegenleistungen umfassen aber nicht nur das Altenteil. Zu den Gegenleistungen gehören beispielsweise auch noch etwaige vom Übernehmer übernommene Verbindlichkeiten des Übergebers, Abfindungsleistungen zugunsten weichender Geschwister, ein vom Übernehmer abgegebener Pflichtteilsverzicht oder auch Vereinbarungen zu Nachabfindungs- oder Rückübertragungsverpflichtungen. Werden also umfangreiche Gegenleistungen vereinbart, kann es doch recht schnell zu höheren Notargebühren kommen.

2 Gegenleistungen sind höher als der vierfache Einheitswert

Gehen wir nochmal vom Betrieb Meyer aus. Neben den ortsüblichen Austragsleistungen übernimmt Sohn Ludwig nun aber auch noch Verbindlichkeiten des Vaters in Höhe von 100 000 €. Daneben soll Ludwigs Schwester Marianne als Abfindung einen Geldbetrag von 50 000 € erhalten. Zudem verpflichtet sich Ludwig, den erworbenen Grundbesitz nicht ohne Zustimmung des Übergebers zu veräußern oder zu belasten, andernfalls ein Rückforderungsrecht der Eltern besteht.

Wie die Tabelle 2 zeigt, wird in diesem Fall der 4-fache Einheitswert (240 000 €) vom Wert der Gegenleistungen deutlich überschritten (475 000 €). Als Geschäftswert ist deshalb der Wert der Gegenleistungen anzusetzen. Die Beurkundungsgebühr beträgt laut Gebührentabelle dann 1870 €, dazu kommen noch Vollzugsgebühren in Höhe von 457,50 € für die Einholung von Genehmigungen. Insgesamt ergeben sich Notarkosten in Höhe von netto 2337,50 €.
Wie man sieht, haben sich die Notarkosten in diesem Fall zwar fast verdoppelt, die Gebühren mögen einem aber insgesamt dennoch erträglich erscheinen. Ganz anders sieht die Sache aus, wenn der zu übergebende Betrieb nicht die Kriterien des Kostenprivilegs erfüllt und damit als Geschäftswert der Verkehrswert anzusetzen ist.

3 Der Hofübernehmer bewirtschaftet den Hof nicht selbst

Nehmen wir noch einmal den Betrieb Meyer. Anders als in den beiden vorherigen Beispielen möchte Ludwig den Betrieb nicht selbst bewirtschaften. Aus diesem Grund haben seine Eltern den Betrieb bereits vor Jahren fremdverpachtet und er soll auch weiterhin verpachtet bleiben. Welche Kosten ergeben sich?

Als Geschäftswert muss hier der Verkehrswert angesetzt werden, da das maßgebliche Kriterium für das Kostenprivileg fehlt: Gegenstand ist hier die Übergabe eines auf Dauer weiterhin verpachteten Betriebes.
Wie aus Tabelle 3 hervorgeht, beträgt der Geschäftswert in diesem Fall 1 800 000 € (Verkehrswert). Laut Gebührentabelle ergeben sich daraus 6030 € Beurkundungsgebühr, dazu kommt noch eine Vollzugsgebühr in Höhe von 1507,50 €. Die Kosten für den Notar belaufen sich auf insgesamt netto 7537,50 €.
Außer diesem Beispiel gibt es noch weitere Gründe, die die Anwendung des Kostenprivilegs ausschließen. Nicht privilegiert sind grundsätzlich auch Überlassungen einzelner landwirtschaftlicher Grundstücke, es sei denn, diese stehen in engem Zusammenhang mit der Hofübergabe, wie zum Beispiel Grundstücksübertragungen zum Zweck der Abfindung weichender Erben.
Ein typischer Anwendungsfall ist hier der Rückbehalt des Wohnhauses. Das Kostenprivileg setzt nämlich voraus, dass es sich um die Übergabe eines gesamten Betriebs handeln muss – einschließlich der Wohn- und Wirtschaftsgebäude. Gegenstand der Übergabe muss also auch die Hofstelle sein. Wird hingegen das Wohngebäude nicht mitüberlassen, fehlt es an dieser Hofstelleneigenschaft und der Geschäftswert muss zum Verkehrswert angesetzt werden. Unerheblich ist dabei, dass das Wohngebäude ertragssteuerlich dem Privatvermögen zuzuordnen ist.
Auch für stillgelegte Betriebe gilt das Kostenprivileg nicht. Wenn der Übernehmer jedoch die konkrete und glaubhaft gemachte Absicht hat, den Betrieb unmittelbar nach Übergabe wieder in Bewirtschaftung zu nehmen, kommt der günstigere Kostenansatz zum Tragen.
Das Kostenprivileg entfällt, wenn die Übergabe an eine Gesellschaft, zum Beispiel GbR erfolgt. Dies gilt sowohl für Gesellschaften, die im Zuge der Übergabe erst neu gegründet werden als auch für bestehende Gesellschaften. Einzige Ausnahme ist die, wenn zwischen Vater und Sohn eine GbR besteht oder begründet werden soll und der Vater bei Verbleib in der Gesellschaft kraft Gesellschaftsvertrag keinen Einfluss auf die Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft nehmen kann.

4 Kosten für die Eintragung im Grundbuch

Im Zuge einer Hofübergabe werden nicht nur Kosten für den Notarvertrag erhoben, sondern auch für daraus folgende Eintragungen im Grundbuch. In erster Linie geht es um die Eintragung des neuen Eigentümers, des Hofnachfolgers im Grundbuch. Grundlage ist auch hier wieder der Geschäftswert. Für diesen Geschäftswert gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Beurkundung des Übergabevertrags.

Neben der Eigentumsumschreibung fallen in der Regel auch Gebühren für die Absicherung des Altenteils oder Leibgedings an. Geschäftswert für das Altenteil ist dabei nicht etwa der vierfache Einheitswert, sondern die Summe der Werte für die einzelnen Altenteilsleistungen. Sollten noch weitere Eintragungen im Grundbuch vorgenommen werden, zum Beispiel Auflassungsvormerkung fallen damit weitere Gebühren an.

5 Notarkosten sind nicht verhandelbar

Der eine oder andere mag sich nun fragen, ob es Möglichkeiten gibt, die Kosten zu verhandeln. Hier ist klar festzuhalten: Notarkosten sind bei jedem Notar gleich! Der Notar ist verpflichtet, die gesetzlich entstehenden Kosten zu erheben. Die zutreffende Kostenerhebung wird dabei in regelmäßigen Abständen von Amts wegen geprüft und führt in Fällen der Beanstandung zur Verpflichtung, die Kostenrechnung zu korrigieren.

Es mag vorkommen, dass Notare im Vorfeld unterschiedliche Auskünfte zur Höhe der Kosten geben. Das liegt dann meist daran, dass der Übergabevertrag noch nicht in allen Einzelheiten durchgesprochen ist, Ergänzungen vorgenommen werden sollen oder gegebenenfalls der Wert der Gegenleistungen noch nicht genau bestimmt werden kann. Genau abgerechnet werden kann erst der fertiggestellte Hofübergabevertrag.
Kosten könnten theoretisch gespart werden, wenn die Parteien den Vollzug des Vertrags selbst vornehmen, also etwa die erforderlichen Genehmigungen selbst einholen. Ob dies letztlich sinnvoll ist, sei dahingestellt, denn dem Notar ist anders als den Vertragsparteien, das Verfahren geläufig und wenn insbesondere Interesse an einer zügigen Abwicklung gegeben ist, sollte man auf die Hilfe des Notars nicht verzichten.

Zum Schluss noch ein Hinweis: Der Beitrag behandelt dabei die in der Praxis häufigsten bzw. mindestens vorkommenden Sachverhalte, kann aber keinen Anspruch auf alle nur möglichen Sachverhalte haben.

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