Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2018 die bisherige Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Deshalb wurde der Gesetzgeber vom Bundesverfassungsgericht mit einer Neuregelung der Grundsteuer beauftragt. Dies ist auch bereits aus Schreiben der Finanzämter und verschiedensten Presseberichten bekannt.
Ab 2025 gibt es eine neue Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Bei der Grundsteuer B hat sich Bayern für ein unbürokratisches, transparentes und nachvollziehbares Modell entschieden. Bei der Grundsteuer B ist es damit, anders als beim Bundesmodell, nicht notwendig, alle sieben Jahre erneut eine Erklärung abzugeben.
Die Finanzämter müssen die neuen Berechnungsgrundlagen feststellen. Entscheidend dafür sind die Verhältnisse zum Stichtag 1. Januar 2022. Da den Finanzämtern die Daten für die Neuberechnung nicht oder nicht vollständig vorliegen, müssen alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Flurstücken und Gebäuden bis zum 31. Januar 2023 Grundsteuererklärungen abgeben.
Die Finanzämter berechnen anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung die neuen Grundlagen und versenden dazu Bescheide. Wie viel Grundsteuer ab 2025 tatsächlich bezahlt werden muss, hängt aber ganz entscheidend vom jeweiligen Hebesatz der Gemeinde ab. Die Hebesätze werden die Gemeinden im Jahr 2024 neu festlegen und anschließend die Grundsteuerbescheide verschicken. Erst in diesem Bescheid steht, wie viel Grundsteuer künftig fällig wird.
Wie wird die Grundsteuer zukünftig berechnet?
Wie bisher wird unterschieden zwischen der
- Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen und
- Grundsteuer B für unbebaute Flurstücke, Wohngebäude, Gewerbegrundstücke.
Für die Grundsteuer A ist weiterhin der Ertragswert des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft entscheidend. Dieser wird anhand pauschaler Faktoren berechnet, die sich je nach Nutzungsart (z. B. Landwirtschaft, Forstwirtschaft, Gartenbau, Fischerei) unterscheiden. Bei der landwirtschaftlichen Nutzung wird zudem auch die Ertragsmesszahl berücksichtigt.
Für die Grundsteuer B sind nur die Flächen der Flurstücke und der Gebäude sowie die Nutzung der Gebäude entscheidend. Neu ist, dass auch die Wohnung der Betriebsinhaberin bzw. des Betriebsinhabers (Wohnteil), die Altenteilerwohnung und die Arbeitnehmerwohnungen unter die Grundsteuer B fallen (bisher: Grundsteuer A). Für diese Wohnungen wird aber dafür die Grundsteuermesszahl ermäßigt.
Was gehört alles zum Betrieb der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A)?
Zur wirtschaftlichen Einheit Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehören:
- Aktive und ruhende Landwirtschafts-, Forstwirtschafts-, Gartenbau- oder Fischereibetriebe.
- Einzelne bzw. mehrere land- und forstwirtschaftlich genutzte Flurstücke; dazu zählen beispielsweise auch einzelne verpachtete oder ungenutzte Wiesen oder Ackerflächen.
- Nicht genutzte, vormals land- und forstwirtschaftlich genutzte Flurstücke, die keine anderweitige Zweckbestimmung erhalten haben.
Leerstehende Wirtschaftsgebäude fallen weiterhin unter die Grundsteuer A, solange landwirtschaftliche Flächen vorhanden sind und die Gebäude keine Zweckbestimmung erhalten haben, die zu einer zwingenden Zuordnung zur Grundsteuer B führt. Das kann zum Beispiel eine einkommensteuerliche Betriebsaufgabe oder eine Nutzung für nicht-landwirtschaftliche Zwecke (zum Beispiel Lagerhalle für gewerblichen Betrieb) sein.
Welcher Anteil der Fläche gehört zum Wohnteil (Grundsteuer B)?“
„Wohn- und Betriebsgebäude stehen bei mir direkt nebeneinander auf einem Flurstück. Welcher Anteil der Fläche gehört zum Wohnteil (Grundsteuer B)?“
Unter die Grundsteuer B fällt die mit dem Wohngebäude bebaute Fläche samt der Umgriffsflächen (z. B. Haus- und Vorgärten, Terrasse, Zufahrten sowie Parkplatzflächen für private PKW).
Warum muss auch die Viehhaltung angegeben werden?
Bei landwirtschaftlicher Viehhaltung wird der Tierbestand in Vieheinheiten umgerechnet und bei verstärkter Tierhaltung ein Viehzuschlag berücksichtigt. Bei der Prüfung, ob ein Zuschlag für verstärkte Tierhaltung anzusetzen ist, ist nicht die Eigentumsfläche, sondern die selbstbewirtschaftete Fläche maßgebend.
Wie sind Kleingärten und Dauerkleingärten anzugeben?
Kleingärten und Dauerkleingärten gelten nur dann als Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, wenn sie den Anforderungen des Bundeskleingartengesetzes entsprechen. Die Flächen werden wie Flächen mit Gemüsebau bewertet. Steht auf der Fläche eine Gartenlaube mit einer Bruttogrundfläche von über 30 m², gilt diese als Wirtschaftsgebäude und ist gesondert zu erfassen.
Was ist bei Photovoltaikanlagen zu beachten?
Flächen, die mit Photovoltaikanlagen bebaut sind, gehören bei der Grundsteuer nicht mehr zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, sondern zum Grundvermögen. Sie unterliegen damit der Grundsteuer B.
Ausnahme: Flächen, auf denen Agri-Photovoltaikanlagen (Anlagen der Kategorie I oder II der DIN SPEC 91434) stehen, fallen unter die Grundsteuer A. Die Bewertung dieser Flächen richtet sich nach der Nutzung der zu Grunde liegenden bzw. im Umgriff befindlichen land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Agri-Photovoltaikanlagen unterscheiden sich von herkömmlichen Freiflächen-Photovoltaikanlagen dadurch, dass die Flächen gleichzeitig zur Stromerzeugung und zur intensiven landwirtschaftlichen Bewirtschaftung genutzt werden. Dies wird z. B. durch Aufständerung der Photovoltaikmodule erreicht, sodass die für landwirtschaftliche Nutzfahrzeuge notwendige Durchfahrtshöhe erreicht wird und auch genügend Sonnenlicht verfügbar ist.
Wie werden Windenergieanlagen erfasst?
Standortflächen von Windenergieanlagen gehören zum Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, wenn wenigstens an einer Seite der Standortfläche Flächen angrenzen, die der landwirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen, gärtnerischen oder einer anderen Urproduktion dienen. Standortflächen von Windenergieanlagen in anderen Gebieten, insbesondere in Gewerbegebieten, fallen hingegen unter die Grundsteuer B.
Was ist bei noch nicht abgeschlossenen Flurbereinigungsverfahren zu beachten?
Ist bereits eine vorläufige Besitzeinweisung erfolgt, entnimmt man die für die Grundsteuererklärung benötigten Daten entweder
- aus den Verzeichnissen zur vorläufigen Besitzeinweisung, ausgehändigt vom Amt für Ländliche Entwicklung im Verfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz, oder
- aus den Auszügen aus dem Flurbereinigungsplan.
Das sind die vorläufige Gemarkung, Flurstücknummer und Flurstücksfläche. Die Ertragsmesszahl kann aus den Ertragsmesszahlen der Einlageflurstücke abgeleitet werden. Ist das nicht möglich, wird vom Finanzamt die durchschnittliche Ertragsmesszahl der Gemarkung angesetzt.
Gab es noch keine vorläufige Besitzeinweisung, sind noch die bisherigen Flurstücksdaten für die Grundsteuererklärung entscheidend.
Muss ich künftig mehr Grundsteuer bezahlen?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Manche werden mehr, manche weniger Grundsteuer bezahlen müssen als bisher. Im Rahmen jeglicher Reform wird es unvermeidlich zu Belastungsverschiebungen zwischen den einzelnen Grundstücken innerhalb einer Gemeinde kommen. Dies ist direkte und auch unvermeidbare Folge der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts. Die Bayerische Staatsregierung appelliert aber an die Gemeinden, dass diese ihre Hebesätze so festlegen, dass das Grundsteueraufkommen für die einzelne Gemeinde insgesamt allein aufgrund der Reform nicht zunimmt.
Wie kann man die Grundsteuererklärung abgeben?
Die Erklärung kann entweder im Internet über die Plattform „Elster“ (www.elster.de) oder auf Papier eingereicht werden. Papiervordrucke gibt es im Internet unter www.grundsteuer.bayern.de zum Ausfüllen am PC und anschließenden Ausdrucken oder als Vordruck zum händischen Ausfüllen in den Finanzämtern und in den Gemeindeverwaltungen.
- Die Grundsteuererklärung für einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft besteht aus den Formularen
- „Hauptvordruck (BayGrSt 1)“,
- der „Anlage Land- und Forstwirtschaft (BayGrSt 3)“ und ggf.
- der „Anlage Tierbestand (BayGrSt 3A)“.
Für den Wohnteil ist ein gesonderter „Hauptvordruck (BayGrSt 1)“ sowie die Anlage Grundstück (BayGrSt 2)“ abzugeben. Bei den Wohngebäuden gibt es eine steuerliche Begünstigung: Für die Wohnfläche wird ein Abschlag von 30 % gewährt. Für Wohngebäude der Land- und Forstwirtschaft gib es darüber hinaus eine zusätzliche Ermäßigung von 25 %.
Doch Vorsicht: Die Ermäßigung für landwirtschaftliche Wohnhäuser gibt es nicht automatisch. Für die Ermäßigung des Wohnteils bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft sind zusätzliche Angaben in der Anlage Grundsteuerbefreiung/-ermäßigung (BayGrSt 4)“ zu machen.
Welche Daten werden in der Grundsteuererklärung für einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft abgefragt?
Anzugeben sind alle Eigentumsflächen (auch Teilflächen) des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft, die dem Betriebsinhaber bzw. der Personengemeinschaft (z. B. Eheleute, eingetragene Lebenspartnerschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts) gehören. Folgende Angaben sind erforderlich:
- Lage des Betriebs
- Daten des Eigentümers
- Alle Flurstücke mit Nummer, Größe, Nutzung und ggf. Ertragsmesszahl
Einige der Daten sind im BayernAtlas-Grundsteuer unter www.ldbv.bayern.de/produkte/grundsteuer.html veröffentlicht.
Wo finde ich weitere Informationen?
Ausführliche Informationen zur Grundsteuererklärung gibt es im Internet unter www.grundsteuer.bayern.de. Telefonische Auskünfte kann man über die Informationshotline unter 089–3070-0077 einholen (Mo bis Do 08:00 – 18:00 Uhr, Fr 08:00 – 16:00 Uhr) .
Fazit: Landwirte sollten die nächsten Wochen nutzen, um die Grundsteuererklärung fertigzustellen. Die Grundsteuererklärung muss dem Finanzamt bis zum 31. Januar 2023 vorliegen.
