Die lange erwarteten Bodenpreise für das Jahr 2021 liegen jetzt vor. Das Bayerische Landesamt für Statistik hat die Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke mit erheblicher Verspätung nun veröffentlicht. Als Grund für die Verzögerung werden von den Statistikern Änderungen am Meldeverfahren sowie bei den erhobenen Merkmalen genannt, die eine Neukonzeption der Preisstatistik erforderlich machten. Seit 2021 bekommt das Landesamt für Statistik die Daten nicht mehr von den Finanzämtern geliefert, sondern von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte an den Landratsämtern.
Sonderkulturen im Bodenpreis
Die neue Statistik erfasst die Kauffälle außerdem nicht mehr bezogen auf die „Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung“ (FdlN), sondern orientiert sich nun an der in der Agarstatistik sonst üblichen „landwirtschaftlich genutzten Fläche (LN)“. Deshalb sind jetzt zum Beispiel auch Rebflächen, Obstanlagen und Flächen für den Erwerbsgartenbau in der Auswertung enthalten.
In der FdlN waren bisher fast ausschließlich Acker- und Grünland enthalten. Allein diese Änderung macht schon deutlich, dass sich die für das Jahr 2021 erfassten Preise nicht mehr 1:1 mit den Vorjahren vergleichen lassen.
Für 2021 weist die neue Statistik einen Durchschnittspreis von 70 312 € für einen Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche (LF) in Bayern aus. Das sind 6326 € oder 9 % mehr als im Jahr 2020, als für 1 ha FdlN 63 986 € gezahlt wurden. Aufgrund der unterschiedlichen Datengrundlage lässt sich daraus leider nicht ableiten, ob die Preisdifferenz auf gestiegene Preise zurückzuführen ist oder auf die Hereinnahme der Dauerkulturflächen, deren Preis oft höher ist als bei Acker- und Grünlandflächen. Aussagen zur Preistendenz verbieten sich deshalb für 2021 und sind erst ab den Folgejahren wieder möglich.
Trotz dieser Einschränkungen bietet die Preisstatistik einen interessanten Einblick in den Bodenmarkt. Insgesamt wurden 5526 Verkaufsvorgänge erfasst, bei denen 6919 ha LF den Eigentümer wechselten. Das sind deutlich mehr als im Jahr 2020 (6407 ha), aber auch hier ist ein direkter Vergleich nur beschränkt aussagekräftig.
Innerhalb der Bezirke gab es heftige Verschiebungen. Stark gestiegen ist die verkaufte Fläche in Oberbayern (+45 %) und Oberfranken (+40 %). In Mittelfranken hat sich die Verkaufsfläche nahezu vervierfacht. Zurückgegangen ist die verkaufte Fläche dagegen in der Oberpfalz (–32 )%, in Schwaben (–21 %) und in Niederbayern (–8 %).
Die durchschnittliche Fläche je Veräußerungsfall betrug 1,25 ha. Die Verkaufssumme aller Flächen belief sich auf über 486 Mio. €
Bodenpreis ein Bayern schwanken regional stark
Bei den Bodenpreisen zeigen sich ausgeprägte regionale Unterschiede. Spitzenreiter ist Oberbayern mit einem Durchschnittspreis von 126 379 €/ha, dicht gefolgt von Niederbayern mit 114 830 €/ha. In Oberfranken muss sich ein Verkäufer dagegen nur mit einem Fünftel davon begnügen, hier werden nur 25 130 €/ha erlöst.
Auf Kreisebene wird der höchste Preis im Landkreis München erzielt: 551 781 €/ha werden hier für einen Hektar bezahlt. Auch die Plätze zwei und drei belegt der Bezirk Oberbayern mit Ebersberg (194 352 €/ha) und Erding (173 115 €/ha). Auf Rang vier folgt jedoch bereits eine niederbayerische Region: Im Landkreis Landshut liegt der Preis bei 155 913 €/ha. Die Schlusslichter bilden die Landkreise Kronach (15 708 €/ha) und Bad Kissingen (16 776 €/ha). Für 1 ha in Landshut kann man 10 ha in Kronach erwerben.
Die Flächengröße hat einen großen Einfluss
Neben der Bodengüte spielt auch die Größe der jeweils veräußerten Fläche eine große Rolle. In der Regel werden für größere Flächen auch höhere Hektarpreise bezahlt. Die Käufer sind offenbar bereit, für große Flächen, die sich mit modernen Maschinen effektiv bewirtschaften lassen, einen Aufpreis zu bezahlen.
Für Flächen unter 1 ha, die von Landwirten meist zur Arrondierung erworben werden, zahlen die Käufer oft Liebhaberpreise. Für das Jahr 2021 ergibt sich folgende Verteilung:
Größe in ha Preis €/ha
0,10 bis unter 0,25 46 701
0,25 bis unter 1,00 57 781
1,00 bis unter 2,00 69 077
2,00 bis unter 5,00 79 940
5,00 oder mehr 70 128
In Bayern werden vor allem kleinere Flächen verkauft. Bei über der Hälfte der Verkaufsfälle geht es um Flächen unter 1 ha. Ihr Anteil an der verkauften Fläche beträgt jedoch nur knapp 22 %. Die Gesamtverkaufsfläche teilt sich wie folgt auf:
ha im Einzelfall Gesamt
0,10 bis unter 0,25 163 ha
0,25 bis unter 1,00 1337 ha
1,00 bis unter 2,00 1709 ha
2,00 bis unter 5,00 2385 ha
5,00 oder mehr 1324 ha
Fazit: zu viele Probleme bei der Auswertung
Die Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke beruhen künftig auf den Meldungen der Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte an das Bayerische Landesamt für Statistik. Darüber hinaus musste die Statistik inhaltlich an neue Anforderungen angepasst werden. Aufgrund einiger inhaltlicher sowie technischer Schwierigkeiten konnten die Statistiker die Werte für das Jahr 2021 nur in eingeschränktem Umfang auswerten. Insbesondere fehlt die Auswertung der Kaufwerte in Bezug auf die Ertragsmesszahl. Bleibt zu hoffen, dass die Probleme bis zur demnächst anstehenden Auswertung der Kaufpreise für das Jahr 2022 behoben sind.
