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Recht

Bodenkauf: Bei Täuschung ungültig, trotz langjährigem Grundbucheintrag

Josef koch
Josef Koch
am Mittwoch, 18.05.2022 - 18:29

Mit dem Beschluss des Bundesgerichtshofs kommen Landwirte verspätet zu ihrem Vorkaufsrecht. KTG-Agrar hatte 2015 Behörden in Brandenburg getäuscht.

Ackerland-Uckermark

Das Vorkaufsrecht beim Bodenkauf führt immer wieder zu Ärger bei aktiven Landwirten. Oftmals umgehen Nicht-Landwirte als Käufer das Vorkaufsrecht gezielt. Kaufwillige Landwirte brauchen aber einen langen Atem, bis sie zu ihrem Recht kommen. Das belegt der Flächenverkauf von KTG Agrar in 2015 in Brandenburg.

Ende April hat der Bundesgerichtshof aber einen wegweisenden Beschluss (Az. BLw 5/20) gefasst. So kann ein Grundstückskauf rückgängig gemacht werden, wenn der Käufer gegenüber der Genehmigungsbehörde unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht oder sie arglistig getäuscht hat.

 

Rücknahme auch bei längerer Grundbucheintragung möglich

Bundesgerichtshof-Leipzig

Nach Auffassung der BGH-Richter kann in solchen Fällen die ursprüngliche Genehmigung zurückgenommen werden, selbst wenn die Käufer bereits länger als ein Jahr im Grundbuch eingetragen sind. Folge: Der Kaufvertrag wird rückwirkend unwirksam. Die bereits erfolgte Eigentümereintragung im Grundbuch wird dann ebenfalls unrichtig, was die Eintragung eines Widerspruchs ermöglicht.

Der Bundesgerichtshof hat damit der Rechtsbeschwerde des Brandenburgischen Agrarministeriums (MLUK) bei der Genehmigung für den Verkauf von Flächen der KTG-Agrar in 2015 in vollem Umfang stattgegeben.

Ministerium prüft Rücknahme der Genehmigung von weiteren 1800 ha

Das Brandenburger Ministerium begrüßt diese Leitsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs. Es dankt den Landwirten, für die das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde, dass sie sich auf das Risiko eines langen Gerichtsverfahrens in weitgehend juristischem Neuland eingelassen haben.

Ferner prüft das Ministerium nun gemeinsam mit der zuständigen Grundstücksverkehrsbehörde, ob ein erneuter Anlauf für die Rücknahme der Genehmigung für die anderen acht Kaufgegenstände, also über weitere 1800 Hektar zugunsten Brandenburger Landwirte in Betracht kommt. Außerdem wird das Brandenburger Agrarministerium nun die Inhalte des BGH-Beschlusses auch in Bezug auf mögliche Konsequenzen für das Landesagrarstrukturgesetz prüfen, zu dem derzeit eine Novelle erarbeitet wird.

Der Hintergrund zum BGH-Beschluss

Im Jahr 2016 wurde den Behörden bekannt, dass die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung der Grundstücksverkehrsbehörde beim Landkreis Prignitz vom Juni 2015 für den Verkauf von 2262 Hektar Landwirtschaftsfläche zwischen 14 Tochtergesellschaften der insolventen KTG Agrar SE und einer weiteren Tochtergesellschaft, der ATU Landbau GmbH, mindestens durch unrichtige und unvollständige Angaben der Antragsteller erwirkt worden war und die erteilte Genehmigung rechtswidrig war.

Kurz nach dem Flächenverkauf waren 94,9 Prozent der Geschäftsanteile der ATU Landbau GmbH an die Münchner Rück Versicherung verkauft worden waren, ein sogenannter Share Deal. Der Anteilsverkauf an den Kapitalanleger war aber bereits vor dem Genehmigungsantrag des Grundstücksgeschäfts vorbereitet worden. Das hätte die KTG der Genehmigungsbehörde mitteilen müssen, so die Urteilsbegründung des Amtsgericht Neuruppin.

Wie die KTG-Agrar die Behörde täuschte

Nach eingehender Prüfung nahm die Grundstücksverkehrsbehörde am 12. Oktober 2017 die Genehmigung nach § 48 Verwaltungsverfahrensgesetz zurück und übte zugleich das Vorkaufsrecht über 6 der 14 Kaufgegenstände über knapp 463 Hektar aus. Für die übrigen 8 Kaufgegenstände (ca. 1800 Hektar) konnten damals keine dringend aufstockungsbedürftigen Landwirte gefunden werden, die fähig und bereit waren, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.

Die nach der Insolvenz der KTG-Gesellschaften auf die Deutsche Agrarholding (DAH) übergangenen Verkäufergesellschaften und die Käufergesellschaft, die ihrerseits kurz nach Flächenerwerb an den Munich Re-Konzern weiterverkauft wurde, legten Rechtsmittel gegen die Genehmigungsrücknahme und die Vorkaufsrechtsausübung ein.

Das Amtsgericht Neuruppin als zuständiges Landwirtschaftsgericht bestätigte zwar die erfolgte Rücknahme, hob jedoch die zeitgleich vorgenommene Vorkaufsrechtsausübung wieder auf, weil es die Anhörung nicht für ausreichend hielt.

Auf die Beschwerden der ursprünglichen Kaufvertragsparteien gegen die Bestätigung des Rücknahmebescheides hob das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg 2020 auch den Rücknahmebescheid auf. Hiergegen richtete sich die Rechtsbeschwerde des MLUK zum BGH. Dieser bestätigte nun, dass das Vorgehen der Genehmigungsbehörde durch die Rücknahme der ursprünglichen Genehmigung bei zeitgleicher Ausübung des Vorkaufsrechts von Anfang an rechtmäßig war.

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