Betriebsführung

Alte Gebäude umnutzen

Richeza Herrmann, Rechtsanwältin, Augsburg
am Donnerstag, 12.08.2021 - 10:13

Im Außenbereich war es bisher schwierig, eine Genehmigung für die Umnutzung von leer stehenden Wirtschaftsgebäuden zu bekommen. Um mehr Wohnraum zu schaffen, hat der Gesetzgeber jetzt die Möglichkeiten für Landwirte erweitert.

Altbau

Das Baulandmobilisierungsgesetz ist am 23. Juni in Kraft getreten. Es bringt eine Gesetzesänderung des Baugesetzbuchs (BauGB) und damit auch Neuerungen für die Umnutzung von Bestandsgebäuden im Außenbereich mit sich. Ein guter Zeitpunkt, um sich zu vergegenwärtigen, welche Möglichkeiten sich ergeben.

Zunächst zu den Neuerungen. Bisher hat der Wortlaut des Gesetzes lediglich eine einmalige Nutzungsänderung von landwirtschaftlich privilegierten Gebäuden hin zu entprivilegierter Nutzung ermöglicht. Nun ist eine mehrmalige Nutzungsänderung nacheinander möglich.

Weiterhin entscheidend für die Zulässigkeit einer Nutzungsänderung ist jedoch, dass das umzunutzende Gebäude ursprünglich tatsächlich landwirtschaftlich privilegiert war. Probleme bereitet es, wenn das Gebäude beispielsweise ursprünglich einer gewerblichen Tierhaltung gedient hat oder gar einen Schwarzbau darstellt.

Künftig fünf zusätzliche Wohnungen möglich

Von praktischer Relevanz ist die weitere Neuerung, wonach im Falle der Nutzungsänderung zu Wohnzwecken zukünftig fünf Wohnungen je Hofstelle statt bisher drei Wohnungen möglich sind. Diese Wohnungen stellen entprivilegierten Wohnraum dar, sind frei nutzbar und können beispielsweise festvermietet oder aber für weichende Erben verwendet werden. Die entstehenden entprivilegierten Wohnungen kommen rechnerisch zusätzlich zu den bisher landwirtschaftlich privilegierten Wohnungen wie Betriebsleiterwohnhaus und Altenteilerwohnung hinzu.
Was sind jedoch die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen für eine „klassische“ Umnutzung (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB)? Entscheidend ist zunächst, dass die Umnutzung einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dienen muss. Es kann nicht oft genug betont werden, dass daher bei Bestandsgebäuden auf die Instandhaltung zu achten ist. Ist ein Gebäude schon dem völligen äußeren Verfall preisgegeben, so kann es im Einzelfall schwer begründbar sein, dass noch erhaltenswerte Bausubstanz vorhanden ist.
Eine zweckmäßige Verwendung ist zum Beispiel zu bejahen, wenn Wohnungen in einen alten, massiv gebauten Stall eingebaut werden. Dagegen liegt keine zweckmäßige Verwendung vor, wenn das de facto die Neuerrichtung des Gebäudes nach sich ziehen würde, wie beim Einbau einer Wohnung in eine Maschinenhalle.

Zusammenhang zur Hofstelle erforderlich

In jedem Fall muss im Zuge der Nutzungsänderung die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleiben. Kleinere Abweichungen vom äußeren Erscheinungsbild, die zur Erreichung eines gesunden Wohnklimas (Belichtung, Belüftung) oder auch aus Statik- oder Brandschutzgründen (Außentreppe) gerechtfertigt sind, sind möglich. Im Einzelfall ist Augenmaß und eine Abstimmung mit der Baugenehmigungsbehörde erforderlich.
Als weitere Voraussetzung ist zu nennen, dass das umzunutzende Gebäude jedenfalls vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden ist. Außerdem muss das Gebäude, das umgenutzt werden soll in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs stehen. Ein freistehendes Gebäude abseits der Hofstelle, zum Beispiel ein Schuppen, ist nicht für eine Umnutzung geeignet.

In Ausnahmefällen auch Ersatzbau möglich

Und schließlich sieht das Gesetz vor, dass im Falle der Umnutzung eine Verpflichtungserklärung abgegeben wird, dass keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorgenommen wird, es sei denn, dass die Neubebauung durch die Betriebsentwicklung erforderlich ist. Wiederkehrendes Beispiel ist hierzu die Situation, dass der alte Kuhstall zu Wohnzwecken umgenutzt wird. Als Ersatz für den alten Kuhstall kann in diesem Fall jedoch freilich ein neuer Rinderstall mit Außenklimareiz errichtet werden, wenn der alte Stall nicht gleichermaßen den gegenwärtigen Anforderungen an Tierwohl gerecht werden kann.
In manchen Fällen wird der Eigentümer jedoch vor einer Umnutzung gem. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB zurückschrecken, weil das Gebäude hierfür ungeeignet ist. Etwa wenn das alte Bauernhaus zu niedrige Raumhöhen, schiefe Böden, Mängel wie Hausschwamm oder sonstige Schäden aufweist. In diesem Fall sei auf die Möglichkeit einer ausnahmsweisen Neuerrichtung eines Gebäudes „in begründeten Einzelfällen“ hingewiesen (§ 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB).
Hierfür gelten dieselben Voraussetzungen wie oben für die „klassische“ Umnutzung (zweckmäßige Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz, äußere Gestalt bleibt im Wesentlichen gewahrt, räumlich-funktionaler Zusammenhang etc.). Eine geringfügige Abweichung vom Standort oder vom Volumen des Gebäudes im Zuge der Neuerrichtung sind dabei möglich.
Entscheidend für die Zulässigkeit der Neuerrichtung ist in diesem Zusammenhang, dass das ursprüngliche Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild her auch zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert ist. Was heißt das? Das ursprüngliche Gebäude muss erkennbar eine land- und forstwirtschaftlichen Hofstelle prägen, es muss ein Beispiel für die Kulturlandschaft sein, welche maßgeblich durch die Landwirtschaft geprägt wurde und geprägt wird. Das Gebäude muss dabei keinen speziellen ästhetischen Ansprüchen gerecht werden und es muss auch nicht „besonders hübsch“ sein und schon gar nicht Denkmalschutzeigenschaft aufweisen. Letzteres Merkmal würde vielmehr einem Abbruch und einer anschließenden Neuerrichtung entgegenstehen.
Beispiele für Gebäude, die in diesem Kontext neu errichtet werden könnten, sind alte Bauernhäuser, alte Gesindehäuser, typische Scheunen, alte Ställe. Das äußere Erscheinungsbild des neuerrichteten Gebäudes – mit unwesentlichen Abweichungen – hat dann dem ursprünglichen Gebäude zu entsprechen. Nicht möglich wird jedoch nach dieser Vorschrift die Neuerrichtung eines völlig gewöhnlichen Wohnhauses aus den 1980er-Jahren sein.

Jede Umnutzung bedarf einer Baugenehmigung

Angeschoben durch die Änderungen des BauGB durch das Baulandmobilisierungsgesetz hat es durchaus Sinn, sich Gedanken zu machen, wie vorhandene Bausubstanz im Außenbereich zweckmäßig umgenutzt oder im Einzelfall auch neu errichtet werden kann. Eine abschließende Regelung hierzu enthält § 35 Abs. 4 BauGB. Gebäude, die bedingt durch die Betriebsentwicklung, nicht mehr den Anforderungen an die Bewirtschaftung entsprechen oder die durch die Aufgabe eines Betriebszweiges nicht mehr benötigt werden, können so mit neuem Leben erfüllt werden.

Der Bedarf für umgenutzte Gebäude, gleich ob gewerblichen oder zu Wohnzwecken ist vorhanden. In allen Fällen gilt jedoch: Die Umnutzung von Gebäuden im Außenbereich bedarf einer Baugenehmigung.